На что обратить внимание при заключении договора аренды в части оплаты коммунальных услуг
С договорами аренды сталкивается практически каждая компания, если только в ее активах нет подходящего помещения для бизнеса. И даже если это типовой договор, причем далеко не первый в работе организации, эксперты советуют быть осторожнее с формулировками в документе, поскольку даже самые безобидные из них подчас могут сыграть злую шутку с арендатором.
Ситуация, дошедшая до Верховного суда, развивалась нетипично (А07-29248/2018).
Компания заключила с владельцем складских и офисных помещений долгосрочный договор аренды, в котором величина арендной платы определялась как совокупность фиксированной платы за пользование помещением и переменной платы за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги, стоимость которых определялась исходя из тарифов поставщиков ресурсов.
Все шло гладко, пока внезапно собственник помещений не обнаружил, что опосредованно присоединен к сетям через организацию, не являющуюся сетевой, а значит должен оплачивать потребленную электроэнергию по более дешевому тарифу, чем ему выставлял поставщик ресурсов. Переплата оказалась приличной - около 20-30% ежемесячно. Переплаченные деньги владелец помещений у энергоснабжающей компании отсудил, но возвращать их арендатору, который непосредственно оплачивал счета, не стал. А зачем? Ведь арендатор подписывал акты оказанных услуг, а значит соглашался с выставленной суммой…
Арендатора такое положение дел не устроило. Ведь он тоже не знал, что должен оплачивать электроэнергию по другому тарифному уровню напряжения. Поэтому сам подал иск к арендодателю на неосновательное обогащение в силу получения в составе переменной части арендной платы стоимости потребленной им электрической энергии в большем размере. На кону стояло около 5,4 млн рублей неосновательного обогащения и еще около 700 тысяч рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. Однако Арбитражный суд Башкортостана, в котором рассматривалось дело, а затем Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Уральского округа отказались удовлетворить иск арендатора.
Отказывая организации в ее претензии, суды объясняли свою позицию так: арендатор не являлся субабонентом по отношению арендодателю, поэтому их взаимоотношения по оплате потребленной электроэнергии регулируются только условиями договора аренды, который договором энергоснабжения не являются. При этом согласованный порядок определения переменной части арендной платы был обусловлен обоюдной волей сторон и не может быть признан регулируемой ценой. Кроме того, арендатор вносил переменную часть арендной платы, согласно условиям договора, которые не могут быть изменены им в одностороннем порядке.
Владелец помещений утверждал, что получая деньги от арендатора, он делил их на две части: одну отправлял на оплату электроэнергии, а другую расходовал на содержание сетей в помещении. Однако этот аргумент, увы, проверки не выдержал, поскольку арендатор отправлял все денежные средства непосредственно поставщику электроэнергии (коим арендодатель не являлся). А о факте завышения тарифов поставщиком арендатор не знал.
С точки зрения юристов, решающую роль в этом деле сыграли как раз формулировки самого договора аренды, а именно воля сторон (которую уже приводили в качестве аргумента нижестоящие инстанции). При существующих формулировках воля сторон как раз была направлена на зависимость стоимости электроэнергии от регулируемой цены (тарифа), а не свободной цены (ст.421 ГК РФ). На руку арендатору сыграл и тот факт, что собственник помещений раньше и сам не знал о завышении тарифа, а узнав, взыскал в свою пользу с поставщика денежные средства. Эти моменты учел Верховный суд и принял сторону арендатора, признав, что возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы.
В связи с данным разбирательством юристы дают совет арендаторам внимательнее относиться к формулировкам, связанным с возмещением коммунальных платежей, и ни в коем случае не называть их в договоре «переменной арендной платой». Лучше использовать понятия «компенсация» или «возмещение», тем самым давая понять третьим лицам, что вы имеете в виду.
Эксперты дают еще один совет: если собственник помещения хочет, чтобы арендатор компенсировал ему расходы на содержание сетей в помещении, нужно предусмотреть в договоре такой вид арендной платы и определить его величину по своему усмотрению.